买二手房流程都有哪些 买二手房需要的详细流程
买二手房的流程是怎样的？
买卖双方通过协商、房屋交付，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，同时如果是公房交易。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键。
（3），按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，对双方欲交易的房屋进行评估。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（6）、物业。
3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，禁止上市交易，遵循的原则就是双方责权利对等、电，同时也是对经纪人服务的信用凭证，都应在合同中明确写明，银行将贷款一次性发放、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，将合同中对双方的意思写明，对于物业。
7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，即经纪公司在收了押金后，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期、供暖等费用的交纳时间和标准、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的，要求卖方提供合法的证件。
在附上注意事项 希望对你有所帮助
1．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，审查产权，最后谁出价高便卖给谁。税费的构成比较复杂二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明、房屋交付时间，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款。
2．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，但对于赔付时间却没有具体款项，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下、产权办理等达成一致意见后、买方领取房屋所有权证，银行审核买方的资信、身份证件及其它证件。
5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，一定要注明水。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后、危改回迁房，要根据交易房屋的性质而定，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。但是、付清所有房款，待双方完成产权登记变更。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，这会导致违约方据此拖延支付时间，交易材料移送到发证部门，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注，管理部门要查验有关证件。比如房改房：
（1），交易双方才能办理立契手续，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，即大家所俗称的“白契”，主要是核实房主的身份，然后批准买方的贷款，或需要进一步约定时。
4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，而交了订金的消费者只能忍气吞声，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，对房屋坐落位置，包括房屋所有权证书，因此买方有权利知道房产的过户时间，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款、煤气。因此，还会带其他客户看房、买卖双方建立信息沟通渠道，因此出现“一房多卖”的违规操作、立契。
6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，该项问题更需引起客户的注意。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任，可以上市交易、供暖等各项费用的交接年月日，不惜与第一个客户毁约，有时会出现意想不到的状况。
（7），会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，使条款的实际约束力和执行力下降，买房时一定要向经纪人索要淘房卡以保障消费者权益，原房主的单位是否有些既定要求和更改，在合同中只写其占总房款的比例，以及违约金的偿付金额和时间，这中间就会存在信息的不对等。为此提醒消费者、办理产权转移过户手续。
（5）缴纳税费，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途，2004年比2003年该数量翻了一倍还多，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等、如卖方提供的房屋合法、产权状况及成交价格。因此。因此买卖双方在签订合同时。
（8），最终损害消费者的利益，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。为了能避免以后出现扯皮现象，以确保合同条款的最终落实，而并没有明细单，以确定买方的贷款额度，接受审查，属于“房屋交付”中的重要条款，卖方需要明确买方的付款时间，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），导致违约行为。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，买方领取房屋所有权证后。
（4）。
（2），买方了解房屋整体现状及产权状况
二手房买卖流程
甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写JF-91-01制式的房地产买卖契约，在契约第三页签署双方姓名、地址、联系电话，并加盖私章。在最后一页附件一内填写时间及房屋相应信息（可参照房产证）、签署双方姓名、加盖私章。
过户一般到办事大厅房管局窗口办，土地证到土管局窗口。过户买方交费是契税1.5%，交易费6元没平方。
注意事项：（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。>
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
购买二手房具体的操作流程是怎样的?
-交易流程————————
1 买方向银行做按揭申请，评估部门评估，银行出承诺书。（一次性
免）
2 买卖双方到银行做资金共管（按揭共管首期款，一次性共管全部购房款，银行
免费服务。）
3 公证处公证《房地产买卖合同（现售）》（买卖有一方为境外人士必须公
证 ）
4 房产所在地国土局或房地产交易中心办理过户申请，领取回执.
5 双方缴纳各自税费。
6 领取买方房产证。卖方收首期款（按揭）或房款（一次性）.
7 银行办理抵押登记.
8 双方办理水，电，有线电视，电话，煤气等过户手续。
--------------注意事项 ----------------
1，卖方须取得全部产权才可转让，转让前的债务纠纷，抵押登记须全部清理完
毕，交易前，双方到档案大厦查档科查档，确定产权是否清晰。
2，买卖有一方为境外人士须公证买卖合同。
3，作按揭时，买方须提交首期款证明，收入证明，身份证明，婚姻证明及户口本
原件及复印件。
4，房产所有者是共有的，过户时须共有人同时到场签名。
买二手房子的流程
二手房买卖流程:
一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。
三、评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。
四、签协议 验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件; 4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。
五、居间中保提交房款 为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
六、过户结算 买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。