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先验房再交房还是先交房再验房？
必须要验房后才收房的。最后才签字的。
具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。
何谓两书？
两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1.工程质量监督部门核验的质量等级；
2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2.结构类型；
3.装修、装饰注意事项；
4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6.门、窗类型，使用注意事项；
7.配电负荷；
8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9.其他需要说明的问题。
律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。
一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。由于大部分两书都不写明违约责任，业主一旦与开发商有相关纠纷，告上法庭，法庭判案基本会以合同为主，两书仅作参考使用。因此，业主在签订合同时，应把与质量相关的问题明确写入购房合同，以免上当受骗。
何谓一表？
一表指的是《竣工验收备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表通常包括以下内容：
一、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位（建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位）名称；
二、勘察、设计、施工、监理单位意见；
三、竣工验收备案文件清单，主要包括：
1、工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；
2、规划许可证和规划验收认可文件；
3、工程质量监督注册登记表；
4、工程施工许可证或开工报告；
5、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；
6、建设工程档案预验收意见；
7、工程质量保修书；
8、住宅质量保证书；
9、住宅使用说明书；
10、法规、规章规定必须提供的其他文件。
四、备注。
【提示】：《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
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制定行政后勤管理制度有什么依据
行政后勤管理制度
1．公文管理细则
2．档案管理办法
3．办公用品及设备管理规定
4．办公区域管理规定
5．考勤管理制度
6．休、请假管理制度
7．离职管理制度
8．保密细则
9．惩戒细则
公文管理细则
第一条 目的：为增强公司公文的印制、呈批、传达及管理的规范性，特制定本实施细则。
第二条 适用范围：适用与公司的内部呈文和外来公文。
第三条 管理权限：行政办公室
第四条 公文的管理程序：
1．公文管理主要包括公文的拟办、核稿、登记、批办、承办、签发、印刷、用印、传递、归档等事项。
2．收文管理程序：
(1)公司收文的范围：各级政府来文、行业管理部门来文以及其它单位来文。
(2)行政办公室负责公司所有收文的签收、登记造册及统一管理，按照总经理批准及时交由相关部门承办，并及时跟踪、反馈承办结果。
(3)公司外来文件凡属公司领导亲收件，应及时送交收信人本人。
(4)需承办的公司收文，由办公室交由承办人，承办人需按规定迅速办理，不得拖延；如需两个或两个以上部门共同承办的，部门间应做好协调工作，尽快办理。
(5)如需进行收文转办的，应由第一承办人及时转办和催办，以确保公司收文的事项及时落实。
(6)各部门因外出开会或通过其它渠道直接收到的收文性质的文件，应及时送达办公室登记存档，并按上述程序阅办。
3．内部呈文管理程序：
(1)凡以公司名义的发文，均由行政办公室统一登记管理，并填写统一的文头纸。
(2)所发公文原则上应一文一事。
(3)一般不可越级行文，确需越级行文时，应同时抄报被越级的部门或人员。
(4)发文文稿应由主办部门拟定，报总经理审批后，由行政办公室承办。
(5)公司内部公文的发布，均由行政办公室以规定格式统一发布。下发给个别部门的公文，应履行签收手续。
4．公司公文的行文要求：
(1)拟定公文时，应按公司规定文种拟定，文头纸须符合公文规范，并使用电脑打印稿，做到用词恰当、标点准确，言简意赅。
(2)公文格式：公司公文由发文的文号、签发人、标题、正文、附件、印章、发文时间、主送单位等组成。
(3)公司发文统一编号：
(4)公司发文落款应标注公司全称：
(5)公司发文时间：由公司总经理签发的公文，以其签发日期为准；经公司会议、总经理办公会讨论通过的公文，以通过日期为准；公司性法规公文，以总经理批准日期为准。
档案管理办法
第一条 目的：为加强公司各类档案管理的规范性，特制定本办法。
第二条 适用范围：公司的全部文书档案、人事档案、会计档案、工程档案。
第三条 管理权限：各相关部门
第四条 档案的立卷归档：
(1)立卷范围：公司业务活动中的收文及批办过程中的批办材料；以公司名义发出的
文件(定稿、存本、附件)；各种会议文件及会议记录；公司内部管理类文件(日常工作中形成的计划、总结、统计报表、规章制度等)；公司内部形成的除人事、财务方面之外的其它请示、报告、批复；公司对外签订的经济合同原件(由财务部门一份存档，行政办公室保存复印件)；在工作过程中形成的照片、录音带、计算机软盘及光盘、工具类书籍、资料。
(2)有关部门须保留档案原件时，行政办公室应保存复印件，并在复印件上注明原件存放处。
第五条 档案的保管：
1、凡公司在各类经营活动中形成的具有保存价值的文件资料，均应由各档案管理有权部门进行收集、整理、立卷归档及甲常管理，其它部门和个人不得擅自留存。
2、凡属立卷归档的文件资料，必须为原件，书写格式必须符合要求，书写工具须为钢笔或黑色碳素笔，且应保证其完整、齐全、分类清楚。
3、档案管理实行一月一整理制度，所有归档文件均应为已完成文件。
4、各档案管理有权部门的部门经理应定期对本部门全部档案的保管及借阅登记状况进行核查，如发现问题，应及时向上级主管领导汇报，以便及时采取措施确保档案的安全。
5、对破损和变质的档案及时进行复制和修补。
第二条 档案的借阅：
1、借阅档案时需填写《借阅登记表》；并不得将档案带离所在办公室。
2、经领导批准后档案被借出时，档案管理人员应在该档案的位置上，放一张代替卡，卡上应标明档案卷号、借阅时间、借阅单位、借
阅人姓名，以便按时催还，防止档案丢失。
3．秘密档案的借阅应由行政办公室主任在借阅登记表中签字认可；机密档案由档案管理由上级主管领导签字认可；绝密档案由公司总经理签字认可后方可借阅。
4．保密性档案原则上不得摘抄或复印，如确实需要时，应由档案管理有权部门最高负责人在借阅登记表中签字认可。
5．借阅档案的部门和个人，必须妥善保管档案资料，不得将其拆散，或进行涂改、勾划、折叠、抽页等损坏性行为，也不得转借他人使用。
第三条 档案的销毁：
档案销毁由办公室报请公司总经理批准后执行，并须由公司指派专人进行监督。
办公用品及设备管理规定
第一条 目的：为确保公司办公用品及办公设备管理和使用的高效化及规范化，特制定本规定。
第二条 适用范围：公司正常经营活动中的办公用品及办公设备的领用、日常管理及维护。
办公用品及设备包括：
大型办公用品：办公家具、桌椅、电器、辅助用具
小型办公用品：办公文具、其它办公易耗品
办公设备：电脑、打印机、复印机、传真机、碎纸机、投影仪、电话、其它设备
第三条 管理权限：行政办公室
第四条 小型办公用品的领取：
1、公司办公用品由行政办公室统一购买和分发，员工需以部门为单位填写《办公用品(设备)领用申请表》。
2、新员工入职时，行政办公室为其配备相应的办公用品。
第五条 大型办公用品及办公设备的配备：
1、大型办公用品及办公设备由公司统一配备。
2、新员工入职或其他员工需要配备时，应由行政办公室填写《办公用品(设备)领用申请表》，经部门领导审批后方可配备。
第六条 办公用品及设备的使用
1、办公用品及设备属公司财产，任何个人不得据为已有。
2、凡以公司名义接受馈赠或其它方式收取的办公用品及设备均应交行政办公室登记入库，进行统一管理及调配，部门不得私自占有或个人据为已有
3、办公用品以节约为原则进行配备和使用，避免不应有的浪费。
4、员工离职或因岗位调动需将办公用品及设备交回办公室并办理交接手续。
5、办公用品及设备发生损坏，应报行政办公室进行维修或更换，不得私自进行处理。属非正常损坏的，对直接责任人按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。
办公区域管理规定
第一条 目的：为加强办公区域规范管理，确保公司良好的工作环境及工作秩序，特制定本规定。
第二条 适用范围：公司及其所属的办公区域。
第三条 管理权限：行政办公室。
第四条 办公区域的行为规范：
1、应以普通话低音量在办公区域内进行交流。禁止高声喧哗、污言秽语，手机应始终调为振动状态。
2、不得在任何时间内将与工作无关的人员带入办公区域，如有人员来访，应由有关人员接待。
3、爱护办公区域内的一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有，一经发现，将要求责任人按损坏或丢失物品的原价进行赔偿。
4、节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。随意浪费者，公司将进行相应处罚。
5、工作时间内不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动。
6、注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物不得随地吐痰，外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源。
7、上班时间应衣着整洁，不得穿短裤、短裙、背心及袒胸露背衣裙及拖鞋。
8、下班时必须关好门窗，做好防盗、防火工作。
第五条 电话使用行为规范：
1、公司电话仅供工作之需，不得使用公司电话拨打私人电话。一经发现，按公司《惩戒细则》进行处罚，并由本人承担所需费用。
2、工作电话通话时间应尽量简短，如确需长时间讨论细节，应尽量安排面谈。
3、电话响铃三声以内必须马上接听，若本人不在座位上，电话临近的员工必须帮助接听，并问清楚对方需沟通的事宜，或记下对方电话，待本人回来后及时转达。
4、接听电话必须使用礼貌用语普通话。
考勤管理制度
第一条 目的：为规范对公司员工的考勤管理，特制定本制度。
第二条 适用范围：本制度适用于公司全体员工。
第三条 管理权限：行政办公室
第四条 管理规定：
1、员工工作时间为上午8：30分至11:30分，下午2：30分至5:30分。
2、公司员工实行上下班随机抽查制度，由办公室负责组织实施。
3、公司员工外出办理业务，需提前向部门负责人告知并经批准。
4、迟到、早退15分钟内，罚款20元。超过15分钟以上者，按旷工半天论处。月累计迟到、早退5次(含5次)以上，按旷工一日处理。
5、员工无故旷工半日者，给予一次警告处分。月旷工7天或年旷工30天以上者，按自动离职处理。
6、员工因公出差，须报部门领导或总经理批准。
休、请假管理制度
第一条：目的：为规范员工的休、请假制度，特制定本制度。
第二条适用范围：本制度适用于公司全体员工。
第三条管理权限：行政办公室
第四条休、请假审批程序：
1、休息日、法定假日按国家及公司规定休息。
2、员工休婚假、产假、丧假，须填写请假条，经部门负责人签署意见后报总经理审批。
3、员工休病假须填写请假条，突发疾病可向部门负责人电话请假，病愈后补办请假手续，三天以上病假的须附医院证明。
4、员工因故不能正常出勤，需事先填写请假条，三天内事假由部门负责人审批，超过三天由总经理审批。部门负责人请假须由总经理批准。
第六条休假期间的薪资待遇：
1、员工按规定休婚假、产假、丧假的，享受相应天数的有薪假待遇。
2、员工按请假手续休病、事假的，所扣薪资=休假天数*日工资。
3、员工按规定休假超过期限或未办理休假手续，擅自离开工作岗位的，按旷工处理，旷工一天扣发日工资的3倍。
离职管理制度
第一条 目的：为规范公司员工的离职管理，特制定本制度。
第二条 适用范围：本制度适用于公司全体员工。
第三条 管理权限：行政办公室
第四条 管理规定：
1、员工离职是指公司所属员工因公或因私而发生的辞职、辞退行为。公司因业务调整、员工严重违纪等原因，有辞退的权利；员工
因工作不适应、待遇不满意等原因，有辞职的权利。
2、公司对有下列行为之一者，将给予辞退：
(1)在试用期内证明不符合录用条件的。
(2)严重违反劳动纪律或公司规章制度的。
(3)因公司业务调整须减员的。
(4)不能胜任工作的。
3、员工因故辞职时，在不影响面前正在进行工作的前提下可以提出，获准后方可离职。
4、辞退员工的一般程序：
(1)公司辞退员工时应提前三十日由行政办公室下发《员工辞退通知书》；
(2)被辞退员工按《离职移交清单》的要求办理移交手续。
(3)所有工作及移交手续交清后行政办公室、财务部核发薪金。
5、员工辞职的一般程序：
(1)员工因故辞职时，应提前三十日填写《辞职申请书》。
(2)公司批准后应按《离职移交清单》的要求办理移交手续。
(3)所有工作及移交手续交清后由办公室报总经理批准，并通知财务部核发有关薪金。
6、离职交接期限视工作岗位由行政办公室与用人部门协商后确定。
保 密 细 则
第一条 目的：为规范公司的文件、资料、档案及经营决策的知情权范围，确保公司正常经营管理活动的有效进行，特制定本细则。
第二条 适用范围：自公司成立以来在经营管理活动中形成的全部具有保存价值的文件、资料、档案、经营管理决策。
主要涉及以下方面的文件、资料、档案及经营管理决策：
1．项目来源信息
2．项目开发、实施进度及其结果的信息
3．项目销售、服务信息
4．项目客户信息
5．管理、经营的运行及决策信息
6．财务管理
7．人事管理
8．与其它企业进行业务合作的信息
9，其它公司特别制定的保密信息
第三条 管理权限：各文件、资料、档案管理有权部门、公司副总经理及总经理。
第四条 关于文件、资料及档案的保密规定：
1、公司任何员工不得携带保密性文件、资料、档案进行出游、参观、访友等私人活动，若因参加工作或其它活动而必须携带时必须妥善保管，并在带回公司后及时放回原存放处。
2、销毁保密性文件、资料、档案要由公司指派专人监督，并一律使用碎纸机进行销毁；作废保留的保密性文件、资料、档案标明作废后统一保管。
3、凡属保密性文件、资料、档案的借阅、传阅、复印均应按规定程序办理，并由专人妥善登记保管。
4、凡属保密性文件、资料、档案应在专门存放处妥善保存，不得随意放置。
5、不得使用传真机传递保密性文件、资料、档案，不得私自将保密文件、资料拷盘。
第五条 关于经营管理决策的保密规定：
1．对任何会议、活动、访谈或其它场合所形成的经营管理决策均应予以保密，应由公司总经理或其它相关管理人员安排具体传达事宜，任何人不得随意传达。
2、不得在公共场所及家属、亲友面前谈论未在公司范围内公开传达的经营管理决策，也不得在私人信件、电话中涉及相关经营管理决策。
3、不得将会议、活动、访谈记录随意放置，应置于有利保密的地方妥善保管。
惩 戒 细 则
第一条 目的：为规范公司员工的行为，确保公司各项规章制度得到有效的贯执行，特制定本细则。
第二条 适用范围：公司全体员工
第三条 管理权限：行政办公室
第四条 惩戒原则：
1、公司所有员工均应约束自己的行为，认真遵守公司各项规章制度。
2、公司行政办公室对员工的表现定期或不定期的评审，并有权责令违反公司规章制度的员工在规定时间内改善其表现。
3、任何惩戒方式均不论违纪人员的职务高低予以平等一致的行使，违纪者必须以正确态度接受处理并迅速改正自己的过失。
第五条 惩戒内容：
1、禁止高声喧哗、污言秽语。
2、爱护办公区域内一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有。
3、节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。
4、工作时间内不得擅自离岗外出，不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动。
5、不得在办公时间内进食、吃零食、饮酒。
6、注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物或随地吐痰。
7、外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源。
8、不得使用公司电话拨打私人电话。
9、员工不得发型不整、怪异或染色过度；不得浓妆艳抹或佩带过于繁杂、夸张的饰物；不得在暴露在服装外的肌肤上纹身；女员工应淡妆上岗。
10、其它情况
违反上述规定最低按20元／次进行处罚，因违反规定造成重大影响的，视具体情况酌情处理。
第六条 惩戒方式：
1、口头警告 2、书面警告
3、责令书面检查 4、罚款
5、赔偿损失 6、勒令辞退
以上处分方式可根据情况单独使用或两种方式结合使用；公司也有权视具体需要采用最恰当的其它处分方式。
房子交工，验收时应该注意什么？
1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)。
【提示】:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了。
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。【提示】:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。.
3)仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示】:如有空鼓,一定要责成陪同人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系.以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用.大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度.(一般新房子会配一个简易龙头).用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况.在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm).然后约好楼下的在24小时后查看其家厕卫的天花.
【提示】:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。
7)核对合同上注明的设施核对合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。【提示】:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在纸张上。
最后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。