什么是让土地财政转型税费多样化？ 土地转让税费一览表2020
开征房产税须以土地财政转型为前提
：湖北省房产税试点闹乌龙近日，在湖南湖北将成房产税试点的传言与澄清中，房产税再度成为了争议的焦点。而央行调查司发布的报告应景地指出，限购政策在一定程度上伤及了刚性需求和改善型需求，增加了不必要的调控代价，应在适当时机退出限购政策，转而代之以征收房产税。关于房产税的争议在2003年传闻开征物业税期间已经开始，在限购令推出之后，每当有房产税试点的消息传出，争议都会再度掀起。其实，房产税作为一种财产税，最重要的作用在于调节贫富差距和资源的优化配置，住建部官员也曾表示，“征收房产税能调节居民收入和财富分配，也能健全地方税体系，同时有利于资源有效利用，引导住房合理消费”。但由于官方对房产税的目的一直没有明确的说法，而当下又以房地产调控为经济生活的中心话题，于是房产税能否平抑房价就自然而然地成为了争议的焦点。其实，各国对房产税的使用中，有一个非常重要的作用就是防止超量资本投入到房地产市场而限制对其他生产领域的资本投资。因为，房产税可设计成累进税制，将存量房与增量房均纳入计征范围，即拥有的房子越多则税率亦相应提高。央行此次提出的方案正是如此，“对于首套房或一定面积内的住房免征房产税；对于二套房或超过一定面积的住房，征收房价市值一定比例的房产税；对于三套及以上住房，将征收房价市值更高比例的房产税”。这样一来，炒楼的成本大增，利润空间也因此而压缩，对房地产的投机性需求因此得到抑制，炒楼者通过房屋套利炒高楼价导致刚性需求者与改善型需求者因房价太高望而却步的场景也可一定程度地避免，可间接起到平抑房价的作用。所以，在健全而合理的产权和财税制度下，房产税是可以起到让房价保持在合理水平的作用的。然而，从这几日的网络反映来看，民众似乎对房产税不大欢迎，根据新浪乐居的调查显示，61.4个百分比的网友“并不期待”房产税出台。其中一个重要原因是担心征税征到自己头上，因为按照重庆试点的经验和传闻中湖南湖北的方案，房产税的征收都会涉及存量房，即已购房屋。这样的态度并非只是对“万万税”的莫名抗拒，而是有现实依据支撑的。按照国际通行惯例，房产税与承载房屋的土地所有权无关，若土地私有，则对土地和房屋分别征收房产税与地产税，即可称为房地产税；若土地国有，则只对房屋征税，此时则称为房产税。而在我国，土地均为国有，在政府将土地70年的使用权售予开发商时，已收取了巨额土地出让金，土地成本占房价的1/3是行内默认的比例。此外，涉及房地产行业的税项和收费总计62项，占房价的约10个百分比，其中土地增值税税率极高，分30个百分比、40个百分比、50个百分比和60个百分比四档。如果在土地财政尚存的基础上全面征收房产税，无异于重复征税，是极不公平的。对于近日的官方动态，有分析指房产税的推出已是箭在弦上。但前段时间的《预算法》二审稿否决了地方自主发债在短期内的可能性，说明地方政府的财源可能仍将延续过往土地财政的方式。而今年以来随着经济下滑税收收入亦不容乐观，根据财政部发布的数据显示，1-7月全国税收收入64008亿元，同比增长9个百分比，增幅同比回落19.9个百分点，在税收的拖累下，全国财政收入74467亿元，比去年同期增长11.6个百分比，增幅同比回落18.9个百分点，不少地方出现收支倒挂的情况。这不禁令人担忧，房产税若此时开征，是否会沦为政府开发新税源的一个借口？限购令作为一项特殊的行政手段，注定只能是短期的，正如住建部部长姜伟新所言，限购政策是不得已才采取的办法。房产税仍是大势所趋，她的使命不仅在于调节房价，更在于资源的优化配置和调整贫富分化。但要实现房产税的全面征收，不只是单独推出房产税的问题，其前提条件是土地财政转型的实现。唯有对土地出让金制度以及现行的房地产相关税费制度进行重整，并对中央和地方之间的收税分配等进行深入的税制改革，才有可能发挥房产税的效果。
什么是土地财政模式
2011年下半年，土地市场逐渐转冷，地方财政收入受到显著影响。数据显示，去年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。业内人士表示，卖地换钱最终还是存量透支行为，土地财政模式是不可持续的。地方政府只有彻底摆脱对“土地财政”的依赖，才能真正形成科学持续的财政收入结构。
市场冷清 土地出让金收入缩水
延期、流拍、底价成交、优质地身价跳水、地价回到三年前……去年年末的武汉土地市场，充斥着一系列透着冷意的词汇。
2011年12月20日，在一片冷清之中，武汉土地交易中心终于完成了年度收官之作。竞拍现场，许多被业内人士所看好的“优质地块”都不再抢手，没有出现多人竞争的场面。原计划上市的30宗地块中实际成交28宗。其中，24宗因仅有一名竞买人，不得不以底价成交。
除此之外，“延期”也已成为武汉下半年土地拍卖会“无法回避的痛”。去年12月13日，武汉倒数第二场土地拍卖会14宗地块因故延期。9月16日，出让32宗地，5宗延期；10月31日，出让21宗地，9宗延期；12月1日，计划出让35宗地，35宗全数延期。
与武汉相比，北京上海等一线城市情况更加糟糕。中原地产研究机构的数据显示，去年全国主要130个城市的土地流拍、流标达到了900宗，比2010年的280宗上涨了2.2倍，其中居住类流标达到了420宗，比2010年的130宗上涨了223%。
在此冷清的土地市场下，大部分城市尽管苦苦努力，仍未完成全年土地供应计划。据统计，2011年杭州主城区共成交土地56宗，总成交面积约2205亩，创五年来最少出让面积，距离今年4000余亩的供地计划还有近半的差距。
土地出让面积的减少，直接导致了土地出让金收入的下降。据统计，2011年，武汉土地出让总金额为530亿元左右。与2010年相比，虽然卖地数量相差不多，但收入却减少了32%左右。上海、北京成为仅有的两个迈入“千亿俱乐部”的城市，去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元，同比减少20.4%和35.8%。
财政部最新公布的《公共财政收支情况》显示，2011年11月全国财政收入6457.32亿元，增幅比上月降低6.3个百分点，延续2011年9月份以来的回落态势，其中房地产交易量下降是影响财政收入增幅减少的重要因素。
债务压身 地方政府面临多重压力
楼市调控不仅考验开发商的资金链，同时也将考验地方政府。按照规定，一些地方政府的土地出让收入中，除10%需定向用于保障房建设，10%用于教育领域之外，另有相当部分将纳入地方财政，并用于土地征收、拆迁等土地一级开发工作，以及公共基础设施建设。
有市场人士担心，前两年，各地方政府上马大量投资项目，其融资平台所筹资金多数以土地作抵押，并以卖地收入作为今后偿债的基础。一旦地价下跌、土地成交锐减，债务压身的地方政府或将面临更为沉重的负担。
审计署1月4日公布数据显示，截至2010年底，我国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.97亿元。三级政府负有偿还责任的债务率，即负有偿还责任的债务余额与地方政府综合财力的比率为52.25%。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授说，显然，2012年、2013年将是地方政府还债的高峰期，如果土地出让金的下降趋势延续，地方政府债务还款压力都将成倍放大。
复旦大学管理学院教授谢百三日前在211年中国高端物业气象报告会上分析认为，“土地财政”的缩水对地方政府的影响将是多方面的，不仅影响公共基础设施建设的投入，还对当地就业、消费等产生一定程度的影响。房地产业与建材、钢铁、家具甚至汽车等行业紧密相关，是地方政府招商引资发展经济的主要领域。谢百三说，在GDP考核体系没有完全改变的时候，发展房地产业依然是地方政府提高业绩的最佳“捷径”。北京、上海等不少城市的经济发展与发展房地产有密切关系。
除此之外，一个迫在眉睫的问题，住建部刚刚下达给地方政府的700万保障性住房的建设。2012年将是保障房建设的资金拨付高峰期，地方政府的保障房资金需求将超过2011年的5000亿元。作为政府筹资的最重要来源，土地出让金收入如果减少将直接影响到保障房建设。
什么是土地财政模式
这个题目太大了，真要谈的话每一方面都可以谈很多。金融危机是全球经济周期、经济结构不合理、人性的贪婪等问题所致，已经深刻影响并且还在影响21世纪初的世界经济。在人类找到石油的替代品之前，石油危机是必然的。世界石油储量就摆在那边，顶多也就还能用个五六十年，而全球人口的增加、经济的发展对能源的消耗却有增无减。未来经济发展靠能源消耗的国家将受到重创，并进而导致全球经济的萧条。土地财政不是世界上普遍存在的现象，土地财政是不可持续的，这种财政模式必然随着土地的减少和房地产市场的萧条而陷入困境。
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房地产开发,再转让中让税收的种类及各种种类的纳税主体,税率及纳税依据是什么
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。 五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。 七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率 九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。 十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。 十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。 应交下列税种： 1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契税4%；3、印花税0.03%；4、土地增值税0.5%；5、土地使用税按当地实际情况计税；6、车辆购置税10%；7、房产税；8、车船使用税；9、企业所得税等。