请问手上有多少方的物业管理，才比较适合投凤悦轻尚酒店呢？ 2021全国物业排名
我也是做物业的，目前手上有楼盘30万方左右。想请一个专业人员。
30万的盘不小啊，看是分期开发还是一期开发的。
当然关键要看地方了，人才最好看当地有没有招一个对当地物业行情比较了解，且有经验，对内对外都熟的经理人。不然到时候都挺麻烦的。
前期物业管理招投标招标方需要提供法人资料有哪些？
都没有悬赏分
一、物业管理前期介入的现状
物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展，开成时间是19世纪末至20世纪30年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。
海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为：
1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。
2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。
3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。
4．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。
海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字，如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，海外物业管理的前期运作内容还包括：
1．始终保持公共场所的整洁。
2．严格控制和协助造访者进出物业。
3．严格控制装修人员进出物业。（新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”，但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在3年内不准再装修）
4．保障停车安全。
5．精神饱满、礼貌周全地接待来访者。
6．全天候地做好住区的治安管理工作。
日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。
目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法，其工作内容已在之前提过。
福建省目前的物业管理也不很理想。根据厦门市房地产联合网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有50%的业主认为物业管理一般。泉州市物业管理的状况也差不多如此，根据《泉州市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计，只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47.14 %的业主认为物业存在质量问题。可见，泉州市物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了47.14 %之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。可想而知，泉州市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。
泉州市的物业管理之所以存在种种不足之处，是与泉州市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然泉州市房地产市场经过去年的整顿，比以前规范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。
当然，泉州市还有不少较为规范的物业管理公司。如南方物业管理公司（隶属南益集团）、秋实物业管理公司等。他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。例如，秋实物业管理公司，该公司成立于2000年11月，系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员80%持有全国物业管理人员资格书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区”为目标，推行ISO9001：2000国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对泉州中联房地产开发有限公司开发的刺桐豪园的接管时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。
二、物业管理前期介入的作用
随着我国物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有以下作用：
1．有利于优化设计，完善设计细节
我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。
2．有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。
3．有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4．有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。
5．早期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。
6．有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。
三、物业管理前期介入的可行性
物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。
（一）、从经济效益角度看
任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：
1．经济效益的可行性
从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。
2．从物业管理公司的角度
物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。
3．从社会总体的角度
从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。
综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。
（二）、技术力量的保证
为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。
长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。
正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。
（三）、政府、法律制度的保证
政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：
1．制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。
2．政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。
目前全国大概有多少家物业公司？有没有比较权威的统计？谢~~
中国物业管理公司100强名单
1 上海陆家嘴物业管理有限公司 91.27
2 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 91.25
3 第一太平戴维斯（Savills）中国公司 91.23
4 深圳市中海物业管理公司 89.93
5 上海中星集团申城物业有限公司 89.85
6 戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 89.58
7 北京金融街物业管理有限责任公司 89.56
8 上海上房物业管理有限公司 89.54
9 北京万科物业管理有限公司 89.53
10 上海高力国际物业服务有限公司 89.52
11 深圳市赛格物业管理有限公司 89.5
12 深圳市福田物业发展有限公司 89.49
13 上海科瑞物业管理发展有限公司 89.37
14 深圳市鹏基物业管理有限公司 89.11
15 深圳市华侨城物业管理有限公司 89.09
16 北京城建物业管理有限责任公司 89.03
17 深圳中航物业管理有限公司 88.95
18 北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司 88
19 深圳市万科物业管理有限公司 87.33
20 上海宝钢源康物业管理有限公司 86.72
21 番禺祈福物业管理有限公司 86.69
22 上海外高桥物业管理有限公司 86.67
23 深圳市万厦居业有限公司 86.66
24 上海申能物业管理有限公司 86.28
25 北京中海物业管理有限公司 86.26
26 上实物业管理（上海）有限公司 85.91
27 深圳市天健物业管理有限公司 85.9
28 国贸物业酒店管理有限公司 85.89
29 中房集团北京物业公司 85.67
30 上海东湖物业管理公司 85.64
31 北京大成物业管理有限公司 84.75
32 上海复瑞物业管理有限公司 84.74
33 深圳熊谷物业管理有限公司 84.31
34 北京京威物业管理有限公司 84.3
35 上海四平物业管理有限公司 84.29
36 北京华润物业管理有限公司 84.27
37 山东鲁能物业公司 83.79
38 北京悦豪物业管理有限公司 83.68
39 深圳信和物业管理有限公司 83.46
40 上海新长宁集团新华物业有限公司 83.35
41 深圳市保利物业管理有限公司 83.34
42 上海中山物业有限公司 82.22
43 深圳市城建物业管理有限公司 82.07
44 北京网信物业管理有限公司 82.06
45 宁波经济技术开发区联合物业有限公司 81.67
46 深圳市百仕达物业管理有限公司 81.52
47 北京裕展物业管理有限公司 81.47
48 深圳卓越物业管理有限公司 81.45
49 仲量联行测量师事务所（上海）有限公司 81.44
50 陕西金鑫太平物业管理有限公司 81.42
51 北京宝景物业管理有限公司 80.84
52 北京建创新兴物业管理有限公司 80.6
53 上海沪莘置业发展有限公司 80.57
54 北京天宇流星花园物业管理有限公司 80.27
55 深圳市泰然物业管理服务有限公司 80.18
56 北京市北宇物业管理公司 80.04
57 西安铁峰物业管理有限责任公司 80.01
58 北京银达物业管理有限责任公司 79.96
59 上海延吉物业管理有限公司 79.95
60 广州莱佛士物业服务有限公司 79.9
61 深圳市冠懋物业管理有限公司 79.89
62 北京天竺空港物业管理有限公司 79.74
63 广东省华侨物业发展公司 79.72
64 上海民盈城投物业管理有限公司 79.51
65 北京中兴物业管理有限公司 79.46
66 深圳祥祺物业管理有限公司 79.41
67 北京育新物业管理公司 79.28
68 上海嘉城物业管理有限公司 79.19
69 北京华特物业管理发展有限公司 78.74
70 深圳市长城物业管理股份有限公司 78.68
71 上海申大物业有限公司 78.64
72 深圳花样年物业管理有限公司 78.63
73 天津天孚物业管理有限公司 78.57
74 上海平凉物业管理有限公司 78.54
75 北京达文物业管理有限公司 78.5
76 青岛城市建设集团物业管理有限公司 78.48
77 深圳市绿景物业管理有限公司 78.45
78 江苏新城物业管理有限公司 78.36
79 上海安居物业有限公司 77.71
80 北京仲量联行物业管理服务有限公司 77.65
81 深圳市前海物业管理有限公司 77.56
82 福州融侨物业管理有限公司 77.4
83 保利广州物业管理有限公司 76.86
84 上海德律风物业有限公司 76.76
85 河南建业物业管理有限公司 76.66
86 北京燕山星城物业管理公司 76.64
87 上海欣达房产服务公司 76.32
88 广州万宁物业管理有限公司 76.26
89 深圳市中信物业管理有限公司 76.23
90 上海长风物业有限公司 76.19
91 北京华腾世纪物业管理有限公司 76.11
92 深圳泰华物业管理有限公司 75.86
93 珠海市中竣物业管理有限公司 75.8
94 友谊集团物业管理有限公司 75.61
95 深圳市龙房物业管理有限公司 75.57
96 北京东光物业管理有限公司 75.39
97 上海万涓物业有限公司 75.36
98 北京国广物业管理有限公司 75.13
99 青岛海信物业经营有限公司 75.12
100 济南济发物业有限责任公司 74.98
公寓的物业管理应该包括哪些？
公寓物业管理服务标准
一、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
二、共用部位及设施设备的运行维护管理：
1、定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。
2、在不受外界客观情况的影响下，保证公寓的供暖、供水、供电、供气、有线收视和通讯正常运行。
3、公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。
4、正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
三、环境卫生服务标准
1、清理公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。每天定时清扫一次；垃圾每天清运一次；及时清扫积水和积雪；及时清理乱堆乱放物品，乱张贴的宣传品；随时清理公寓内公共部位的废弃杂物。保持环境整洁有序。
标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
2、清理楼道、楼梯及公共设施设备。擦洗各楼层及其通道的防火门、消防栓柜、楼梯扶手、护栏、电梯轿箱，更换电梯轿箱地垫；定期清理门窗玻璃、天花板、管道等部位的灰尘；雨雪天气门口放置防滑地垫，设置提示牌等。 标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
3、每天定时清扫公寓内的公共卫生间、开水房、冲洗洁具、擦拭墙壁、拖洗地面、巡视检查设施设备、清理垃圾杂物、更换垃圾袋等。
标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
四、安防服务标准
1、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访或临时居住人员，在可能涉及人身安全的地方设置明显标志及防范措施。
2、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序，并注意维护车辆安全。
3、进行安全知识的宣传教育，使住宿人员掌握基本的安防知识和技能。
4、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
5、制定紧急突发事件处置预案，进行培训和演练；积极配合公安机关等部门处理安防事件，作好公寓综合治理。
6、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
7、来访人员进行登记。
8、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
五、供暖服务标准
供暖期提前试水调试，按时送暖。及时处理供暖中出现的问题。
六、维修服务标准
1、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向保修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。
2、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
七、接待服务标准：
1、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
2、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
3、对公寓居住人员的信件报刊，及时准确地收取投递，不出现迟投、错投、漏投等差错，保护个人重要信件的安全。