请问近5年北京、深圳等地居住用地价格的评估方法有哪些？ 房地产估价的方法
综合用地的价格的评估
土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。
一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。
另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。 分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。
具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35%。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米，居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下：
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.
总建筑面积=20000×1.5=30000（平方米）
商业用地分摊土地面积=（4500/30000）×20000=3000（平方米）
居住用地分摊土地面积=[（30000-4500）/30000]×20000=17000（平方米）
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.
商业用地总价=900×1.3×3000=351（万元）
居住用地总价=600×1.1×17000=1122（万元）估价结果
商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元/平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元/平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）
或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。字串1
同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平方米，然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5（元/平方米），估价结果为：
土地有效面积：20000平方米；土地单价：736.5元/平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米） 合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。
例2：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元/平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元/平方米。计算过程如下：
计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
总建筑面积=1000+3000+7000=11000（平方米）；容积率=11000/2000=5.5；字串9
R仓储=1000/11000=0.091；R商业=3000/11000=0.273；R居住=7000/11000=0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%，商业用地土地还原利率为10%。
K仓储=1字串3
K商业={1－[1/（1+10%）50]}/{1－[1/（1+10%）40]}=1.014
K居住={1－[1/（1+8%）50]}/{1－[1/（1+8%）70]}=0.983
计算综合用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住用地容积率修正系数为1.6.
综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91（元/平方米）字串8
有什么可以影响住宅用地的评估价格
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。
（1）经济发展因素。
（2）财政金融因素。
（3）产业结构因素。
2.社会因素。
（1）人口因素。
（2）家庭规模因素。
（3）房地产投机因素。
（4）教育科研水平和治安因素。
（5）社会福利因素。
3.行政因素。
（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。
（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。
（4）行政隶属关系变更。
（5）交通管制。
4.心理因素。
（二）区域因素（06年单选）
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
2.道路通达因素。
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。
3.交通便捷因素。
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
4.城市设施状况因素。
（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
5.环境状况因素
若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。
（1）区位因素。
区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。
（2）面积因素、宽度因素、深度因素。
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
（3）形状因素。
土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。
（5）容积率因素。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2.建筑物的个别因素。
（1）面积、结构、材料等。
建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
（2）设计、设备等是否良好。
建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
（3）施工质量。
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
（4）法律限制。
有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
（5）建筑物是否与周围环境协调。
建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。
综合用地包括哪些用地，如何评估
综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，包括：商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。
评估商业用地的方法：
按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊使用年限和土地面积。
房地产估价的方法主要有哪些？
1、成本法
(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。