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某套住宅处在一幢20层商品住宅楼的第15层,建筑面积120平方米,耐用年限为70年?

某套住宅处在一幢20层商品住宅楼的第15层,建筑面积120平方米,耐用年限为70年?

两道房地产评估的试题 求解 好的给加分

一解

1、2012年平3月,土地使用权剩余期为45年,房屋剩余可使用53年。收益法收益年限为45年。

2、房地产的客观年收益=900*500*12*(1-10%)=486万。因没有说明现租约出租时间,可不考虑现租约减值影响。

3、房地产净年收益=486*(1-3.5%)-25000/10000*900*0.2%=464.49万

4、房屋建筑的年收益=25000/10000*900*8%=180万

5、土地使用权年收益=464.49-180=284.49万

6、土地使用权价格=284.49/7%*(1-1/(1+7%)^45)=3870.63万元

二解

1、建筑物主体重置价格

管理费用=800*3%=24万元

利息=(800+24)*0.06*(60%*(1+1/2)+40%*1/2)=54.384万元

重置价格=建筑成本+管理费+利息+利润+销售费800+24+54.384+50+120=1048.384万元

2、建筑物年限折旧=1048.384/50*8=167.74万元

3、建筑物损坏折旧法18万元

4、装修折旧=200/5*2=80万元

5、设备折旧=110/10*8=88万元

6、折旧总额=167.74+18+80+88=353.74万元

某砖混结构单层住宅,建筑面积为120平方米,建筑物的还原利率为10%,建筑物评估时的

建筑物价格=117000/(10%+1/40)=936000

每平米价格=936000/120=7800

房改房房产证日期是以什么为准

是从你购买取得房产证日期算起70年的使用年限!房改房是没有使用年限;

但既然已过户给你,就已上市,属商品房了!商品房的使用年限是70年;

从房改房上市取房产证的日期算起。

我买了商品房,土地规划性质是商住,使用年限为70年

"商住两用"一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅,并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是"商住两用"的,则很可能是:同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层),部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅,就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。如有关土地使用年限、各种税费、落户等。由于各省、自治区、直辖市的房地产政策不同,仅以北京为例列举分析住宅与商务办公房的区别。

  (1)落户问题:不论是冠以何种名称的房屋,确定其到底能不能落户,只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房,其土地使用年限必定是70年,就可以落户口。其他则不能落户口。目前土地性质分为三类:第一类是使用年限为70年的住宅用地;第二类是使用年限为50年的综合用地;第三类是使用年限为40年的商业用地。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地,综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等,商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。

  (2)在水电费的计价标准上,商务办公房要高于住宅楼;

  (3)住宅楼的使用年限是70年,而商务办公房只有50年;

  (4)交易税收不同,如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税(2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂调整为1%),但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税,交易增值部分还要交20%的增值税;

  (5)房屋分摊的共有建筑面积。商务办公房的规划设计标准要比普通住宅高,如门厅面积比较大,楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处,这无疑将增加分摊的共有建筑面积;

  (6)按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年,但对商务办公房一般最高只有6成10年;

  (7)房屋的使用功能有所欠缺。一般情况下,商务办公房没有单独的厨房;

  (8)纯住宅社区要做小区配套,如幼儿园、学校、会所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。