某套住宅处在一幢20层商品住宅楼的第15层，建筑面积120平方米，耐用年限为70年？
- 两道房地产评估的试题 求解 好的给加分
- 某砖混结构单层住宅,建筑面积为120平方米,建筑物的还原利率为10%,建筑物评估时的
- 房改房房产证日期是以什么为准
- 我买了商品房，土地规划性质是商住，使用年限为70年
两道房地产评估的试题 求解 好的给加分
一解
1、2012年平3月，土地使用权剩余期为45年，房屋剩余可使用53年。收益法收益年限为45年。
2、房地产的客观年收益=900*500*12*（1-10%）=486万。因没有说明现租约出租时间，可不考虑现租约减值影响。
3、房地产净年收益=486*（1-3.5%）-25000/10000*900*0.2%=464.49万
4、房屋建筑的年收益=25000/10000*900*8%=180万
5、土地使用权年收益=464.49-180=284.49万
6、土地使用权价格=284.49/7%*（1-1/（1+7%）^45)=3870.63万元
二解
1、建筑物主体重置价格
管理费用=800*3%=24万元
利息=（800+24）*0.06*（60%*（1+1/2）+40%*1/2）=54.384万元
重置价格=建筑成本+管理费+利息+利润+销售费800+24+54.384+50+120=1048.384万元
2、建筑物年限折旧=1048.384/50*8=167.74万元
3、建筑物损坏折旧法18万元
4、装修折旧=200/5*2=80万元
5、设备折旧=110/10*8=88万元
6、折旧总额=167.74+18+80+88=353.74万元
某砖混结构单层住宅,建筑面积为120平方米,建筑物的还原利率为10%,建筑物评估时的
建筑物价格=117000/（10%+1/40）=936000
每平米价格=936000/120=7800
房改房房产证日期是以什么为准
是从你购买取得房产证日期算起70年的使用年限!房改房是没有使用年限；
但既然已过户给你,就已上市,属商品房了!商品房的使用年限是70年；
从房改房上市取房产证的日期算起。
我买了商品房，土地规划性质是商住，使用年限为70年
"商住两用"一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是"商住两用"的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的（比较多的是裙房和下面的楼层），部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。如有关土地使用年限、各种税费、落户等。由于各省、自治区、直辖市的房地产政策不同，仅以北京为例列举分析住宅与商务办公房的区别。
（1）落户问题：不论是冠以何种名称的房屋，确定其到底能不能落户，只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房，其土地使用年限必定是70年，就可以落户口。其他则不能落户口。目前土地性质分为三类：第一类是使用年限为70年的住宅用地；第二类是使用年限为50年的综合用地；第三类是使用年限为40年的商业用地。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地，综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等，商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。
（2）在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼；
（3）住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年；
（4）交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税；
（5）房屋分摊的共有建筑面积。商务办公房的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积；
（6）按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年，但对商务办公房一般最高只有6成10年；
（7）房屋的使用功能有所欠缺。一般情况下，商务办公房没有单独的厨房；
（8）纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、学校、会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。